deu provimento a recurso de apelação para reconhecer a possibilidade de usucapião do domínio útil de imóvel qualificado como terreno de marinha, com área total de 2.812,64 m².

A decisão reformou sentença da Justiça Federal do Ceará que havia julgado improcedente a ação, sob o fundamento de que a existência de contrato particular de compra e venda afastaria a possibilidade de aquisição pela via da usucapião.

O Tribunal, contudo, adotou entendimento diverso: o contrato particular não registrado não transfere, por si só, o domínio útil no regime jurídico próprio dos terrenos de marinha. Ele pode explicar a origem da posse, mas não equivale à aquisição plena e regularizada do direito real perante os órgãos competentes.

Terreno de marinha, domínio direto e domínio útil

Nos terrenos de marinha submetidos ao regime de aforamento, há uma distinção relevante entre o domínio direto e o domínio útil.

O domínio direto pertence à União. Já o domínio útil pode ser exercido por particular, na condição de foreiro ou enfiteuta, observadas as regras legais e administrativas aplicáveis.

Essa separação é fundamental para compreender o alcance da decisão. O acórdão não reconheceu a aquisição da propriedade plena do imóvel, pois bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião. O que se reconheceu foi a possibilidade de aquisição do domínio útil, sem prejuízo do domínio direto da União.

Em outras palavras, a usucapião, nesse contexto, não retira o imóvel da esfera patrimonial da União. Ela apenas consolida, em favor do possuidor, uma posição jurídica relativa ao domínio útil, quando comprovados os requisitos legais da posse prolongada.

Contrato particular não registrado não impede a usucapião

Um dos pontos centrais do julgamento foi a análise do contrato particular firmado em 1983 com a antiga enfiteuta.

A sentença de primeiro grau havia entendido que, como o possuidor afirmava ter adquirido o imóvel por contrato de compra e venda, não poderia posteriormente buscar a usucapião. Para o juízo de origem, haveria aquisição derivada, incompatível com a prescrição aquisitiva.

A 3ª Turma do TRF5 afastou esse raciocínio. O acórdão ressaltou que a origem contratual da posse não elimina sua natureza fática. A posse pode ter começado por um negócio jurídico e, ainda assim, ser apta à usucapião, desde que tenha se mantido pública, contínua, estável e com ânimo de dono pelo prazo legal.

Esse ponto é especialmente relevante em imóveis com histórico antigo de ocupação, contratos particulares, ausência de averbação perante a SPU ou divergência entre a realidade possessória e a situação cadastral formal.

A usucapião como forma de regularização da realidade possessória

O Tribunal destacou que a usucapião, nesse caso, atua como mecanismo autônomo de consolidação do domínio útil quando a posse se estabiliza ao longo do tempo e a realidade fática passa a divergir do cadastro formal.

No caso analisado, o possuidor alegava exercer posse mansa, pacífica, pública, contínua e com animus domini há mais de quatro décadas, desde a celebração do instrumento particular de aquisição em 1983.

Para o TRF5, a ausência de registro formal do título perante o Serviço do Patrimônio da União não poderia ser utilizada, isoladamente, para impedir o exame da usucapião. Ao contrário, justamente essa ausência de regularização demonstrava que o contrato particular não havia produzido aquisição plena e perfeita do domínio útil.

Coisa julgada e procedimento administrativo não se confundem com usucapião

Outro ponto enfrentado pelo acórdão foi a alegação de coisa julgada.

A União sustentava que havia processo anterior relacionado ao desmembramento de RIP e à regularização administrativa do imóvel, o que impediria nova discussão judicial.

O Tribunal afastou esse argumento. A decisão explicou que uma demanda administrativa ou registral, voltada à regularização perante a SPU, não se confunde com uma ação de usucapião fundada na posse prolongada.

São pedidos diferentes, com fundamentos jurídicos distintos. Enquanto o procedimento administrativo discute a regularização formal perante o órgão competente, a usucapião analisa a prescrição aquisitiva decorrente da posse qualificada no tempo.

Débitos pretéritos não impedem o reconhecimento da usucapião

A decisão também fez uma importante distinção entre o reconhecimento do domínio útil e a cobrança de encargos anteriores.

O TRF5 esclareceu que a usucapião do domínio útil não serve para extinguir automaticamente débitos enfitêuticos ou administrativos pretéritos vinculados ao imóvel. A União continua podendo cobrar valores eventualmente devidos, observadas as regras aplicáveis, o período do fato gerador e a identificação do responsável.

Esse ponto preserva o equilíbrio da decisão: reconhece-se a possibilidade de regularização da situação possessória pela via da usucapião, mas sem transformar a aquisição do domínio útil em instrumento para apagar obrigações já constituídas.

Conclusão

O acórdão da 3ª Turma do TRF5 reforça um entendimento relevante para o Direito Imobiliário: em imóveis sob regime de aforamento, é juridicamente possível a usucapião do domínio útil de terreno de marinha, desde que preservado o domínio direto da União e comprovados os requisitos legais da posse.

A decisão também esclarece que o contrato particular não registrado não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião. Ao contrário, pode servir como elemento explicativo da origem da posse e da boa-fé do possuidor, sem substituir a regularização formal exigida pelo regime jurídico dos terrenos de marinha.

Para proprietários, possuidores, investidores e famílias que lidam com imóveis antigos, terrenos de marinha, contratos particulares e pendências perante a SPU, o caso evidencia a importância de uma análise técnica cuidadosa. A correta identificação do regime jurídico do imóvel, da natureza da posse, dos documentos disponíveis e dos encargos existentes pode ser decisiva para definir a estratégia adequada de regularização patrimonial.